[TƯ VẤN LUẬT DÂN SỰ] Các dạng tranh chấp hợp đồng bảo đảm phổ biến

Tranh chấp về hiệu lực của hợp đồng

Hợp đồng bảo đảm vô hiệu do yếu tố chủ thể

Hợp đồng bảo đảm với tính chất là hợp đồng phụ của hợp đồng tín dụng nên có yếu tố chủ thể tương đồng như hợp đồng tín dụng và bị vô hiệu do yếu tố chủ thể tương tự như hợp đồng tín dụng bị vô hiệu.

Đồng thời, về bản chất pháp lý, khi ký kết hợp đồng bảo đảm, bên bảo đảm mang tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc quyền sử dụng đất của mình cầm cố, thế chấp cho bên nhận bảo đảm để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay vốn. Do vậy, tài sản bảo đảm phải thỏa mãn điều kiện tiên quyết là tài sản thuộc sở hữu hoặc là quyền sử dụng đất hợp pháp của bên bảo đảm.

Vô hiệu do tài sản bảo đảm không đủ điều kiện để thế chấp

Trong thực tiễn hoạt động tín dụng và thực tiễn xét xử, các trường hợp tranh chấp về hợp đồng bảo đảm vô hiệu do tài sản bảo đảm không đủ điều kiện để thế chấp diễn ra khá đa dạng. Do sức ép của chỉ tiêu phát triển kinh doanh và khả năng chấp nhận, đánh giá rủi ro khá cởi mở trong hoạt động tín dụng, một số trường hợp, các tổ chức tín dụng nhận thế chấp quyền sử dụng đất khi đất không đủ điều kiện để thực hiện thế chấp theo quy định tại Luật Đất đai (Điều 188 Luật Đất đai năm 2013) như: chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp hoặc thời hạn nhận thế chấp dài hơn thời hạn người thế chấp được quyền sử dụng đất. Đối với nhà ở là việc nhận thế chấp nhà ở không đủ điều kiện để thế chấp theo quy định tại Luật Nhà ở (Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014) như: nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhà ở đang có tranh chấp hoặc nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện thế chấp.

Vô hiệu do sai lệch về thông tin tài sản bảo đảm

Trong thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đồng bảo đảm, nhiều trường hợp mô tả sai lệch thông tin về tài sản bảo đảm sẽ dẫn đến hợp đồng bảo đảm bị vô hiệu. Đó là những trường hợp hợp đồng bảo đảm mô tả thông tin về tài sản bảo đảm một cách chi tiết, nhưng trên thực tế khi Tòa án đi xác minh tài sản tranh chấp thì thấy thông tin mô tả chi tiết đó bị sai lệch, ví dụ: thế chấp phương tiện vận tải nhưng mô tả sai số khung, số máy; thế chấp máy móc thiết bị nhưng lại mô tả sai số hiệu, series của máy móc; thế chấp nhà 4 tầng nhưng thực tế lại là nhà 1 tầng… Tài sản bảo đảm có thể được miêu tả chung nhưng phải bảo đảm xác định được tài sản thế chấp là tài sản nào (khoản 2 Điều 295 BLDS 2015).

Vô hiệu do vi phạm về hình thức

Hợp đồng bảo đảm có quy định chặt chẽ về hình thức. Tuy nhiên, trong thực tiễn, vẫn xảy ra nhiều trường hợp hợp đồng thế chấp bị vô hiệu về mặt hình thức khi hợp đồng thế chấp nhà ở không được công chứng, chứng thực theo Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, nhất là đối với những loại công trình xây dựng trên đất có công năng hỗn hợp giữa nhà ở và nhà sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, nhà xưởng xây dựng trên đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không thực hiện đăng ký tại Văn phòng đăng ký nhà đất theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, Điều 10 và Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP.

Tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng bảo đảm

Việc thực hiện hợp đồng bảo đảm diễn ra trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng được bảo đảm, kết thúc khi hợp đồng tín dụng được thanh lý. Trong thực tiễn, có nhiều vi phạm của bên bảo đảm và trong một số trường hợp là của bên nhận bảo đảm đối với việc quản lý tài sản theo đúng hợp đồng bảo đảm, dẫn đến tranh chấp giữa các bên.

Tuy nhiên, do đặc thù của hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm, nên khi bên bảo đảm vi phạm hợp đồng bảo đảm và tranh chấp xảy ra đến mức độ phát sinh rủi ro tín dụng thì tổ chức tín dụng thường sử dụng quyền quyết định thu hồi nợ trước hạn và nếu không thu hồi đủ nợ thì tranh chấp cuối cùng khởi kiện ra Tòa án lại chuyển hóa sang tranh chấp hợp đồng tín dụng. Nhưng thời gian gần đây, khi ngày càng nhiều trường hợp, bên vay vốn không còn khả năng trả nợ, việc thu hồi nợ chỉ dựa vào xử lý tài sản bảo đảm của bên thứ ba, thì tranh chấp sẽ xảy ra giữa bên nhận bảo đảm với bên bảo đảm hoặc với bên khác như trình bày dưới đây.

Các trường hợp tranh chấp đối với bên bảo đảm xảy ra khi bên bảo đảm đơn phương chuyển giao, chuyển nhượng tài sản thế chấp cho bên khác, làm hư hỏng hoặc suy giảm giá trị của tài sản thế chấp, vi phạm nghĩa vụ quản lý tài sản thế chấp gây thiệt hại cho bên nhận thế chấp. Các trường hợp tranh chấp đối với bên khác: (i) Nếu tài sản thế chấp đang bị cầm giữ theo quy định tại BLDS 2015 (từ Điều 346 đến Điều 350) thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp thực hiện các nghĩa vụ đối với bên cầm giữ hoặc tự mình thực hiện các nghĩa vụ theo quy định của BLDS 2015 đối với bên cầm giữ để nhận lại tài sản thế chấp; sau khi bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ mà bên cầm giữ không giao lại tài sản theo thời hạn và địa điểm mà bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp yêu cầu thì có thể khởi kiện bên cầm giữ ra Tòa án để giải quyết tranh chấp;

Nếu tài sản thế chấp (thường là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh) do bên thế chấp bán, thay thế tài sản thế chấp không đúng thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, mà bên nhận chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản không thực hiện việc giao lại tài sản theo đúng yêu cầu của bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định tại Điều 63 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và/hoặc theo thỏa thuận từ quy định của BLDS 2015 về thu giữ tài sản bảo đảm hoặc khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.

Tranh chấp về việc thu hồi và xử lý tài sản bảo đảm

Việc thu hồi và xử lý tài sản bảo đảm được pháp luật quy định rõ trong Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP và đồng thời lần đầu tiên được quy định trong BLDS 2015, tuy nhiên trên thực tế, đây là một hoạt động mà tổ chức tín dụng thường có nhiều vướng mắc và sai sót.

Tranh chấp về nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là tranh chấp về việc bên bảo đảm, bên giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu không giao tài sản bảo đảm hoặc giao không đúng theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm, bên có quyền xử lý tài sản bảo đảm để xử lý tài sản đó nhằm giải quyết nợ xấu.

Tranh chấp về quyền xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là tranh chấp về việc xác định người có quyền xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu.

Lưu ý, tranh chấp về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu được Tòa án thụ lý giải quyết theo thủ tục rút gọn (Nghị quyết số 03/2018/NQ-HĐTP ngày 15/5/2018 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu tại TAND – Nghị quyết số 03/2018/NQ-HĐTP).

Vì thế tranh chấp về thu hồi và xử lý tài sản bảo đảm là loại tranh chấp phổ biến nhất trong các tranh chấp hợp đồng bảo đảm.

Tranh chấp về phạm vi bảo đảm

Theo quy định của pháp luật, một tài sản có thể dùng để bảo đảm cho nhiều khoản vay, nhiều hợp đồng tín dụng của một hay nhiều bên vay và tại một hay nhiều tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, hợp đồng bảo đảm phải quy định rõ phạm vi bảo đảm.

Trong nghiệp vụ tín dụng, có nhiều phương án xác định phạm vi bảo đảm: cho hợp đồng tín dụng cụ thể, có thể là hợp đồng tín dụng hạn mức hoặc hợp đồng tín dụng từng lần; cho số tiền vay cụ thể trong hợp đồng tín dụng; cho một hay nhiều bên vay vốn trong một khoảng thời gian cụ thể.

Trong thực tiễn, những hợp đồng bảo đảm không quy định rõ phạm vi bảo đảm đều dẫn đến tranh chấp và khi vụ án được xét xử tại Tòa án thì phần thua thiệt thường thuộc về tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, tranh chấp thường xảy ra đối với hợp đồng tín dụng đã quy định rõ phạm vi bảo đảm, nhưng khi xử lý tài sản thì tổ chức tín dụng lại xử lý quá phạm vi bảo đảm đã được quy định, gây thiệt hại cho bên bảo đảm.

Tranh chấp về trình tự, thủ tục thu hồi và xử lý tài sản bảo đảm

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP cũng như BLDS 2015 quy định khá cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi và xử lý tài sản bảo đảm. Nhưng trên thực tế, vì yếu tố khách quan, do cần yếu tố bất ngờ để tránh sự chống đối của các bên liên quan, có tổ chức tín dụng đã thực hiện không theo đúng trình tự, thủ tục khi thu hồi và xử lý tài sản bảo đảm và dẫn đến tranh chấp phức tạp, ảnh hưởng đến quá trình xử lý tài sản bảo đảm.

Các tranh chấp phát sinh khi:

(i) Tổ chức tín dụng, người xử lý tài sản không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thủ tục thông báo trước cho bên bảo đảm, bên giữ tài sản bảo đảm và các bên nhận bảo đảm khác, nếu có;

(ii) Tài sản bảo đảm bị xử lý không trong thời hạn do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì bị xử lý nhưng không được trước bảy ngày đối với động sản hoặc mười lăm ngày đối với bất động sản, kể từ ngày thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm;

(iii) Áp dụng các biện pháp vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội trong quá trình thu giữ tài sản bảo đảm.

Tranh chấp về phương thức xử lý tài sản

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (Điều 59) và BLDS 2015 (từ Điều 303 đến Điều 305) quy định về các phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận gồm:

(i) Bán tài sản bảo đảm;

(ii) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

(iii) Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ;

(iv) Phương thức khác do các bên thỏa thuận.

Trường hợp không thỏa thuận được thì tài sản bảo đảm được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Riêng đối với tài sản bảo đảm có thể xác định được giá cụ thể, rõ ràng trên thị trường thì người xử lý tài sản được bán theo giá thị trường mà không phải qua thủ tục bán đấu giá, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác (Điều 65 và Điều 68 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP).

Trên thực tế, khi đã phát sinh vi phạm hợp đồng tín dụng, vi phạm hợp đồng bảo đảm, phát sinh nợ quá hạn và nảy sinh tranh chấp thì có rất ít trường hợp các bên thỏa thuận được với nhau về phương thức xử lý tài sản. Khi đó, các tổ chức tín dụng thường chủ động tiến hành bán tài sản bảo đảm và việc bán tài sản này trong nhiều trường hợp không thực hiện đúng quy trình bán tài sản. Tranh chấp thường xảy ra về việc: bán đấu giá không tuân thủ đúng quy định về bán đấu giá, bán không qua đấu giá đối với những tài sản quy định phải bán đấu giá, thủ tục định giá tài sản để bán không đúng quy định, không thực hiện đúng thủ tục thông báo bán tài sản, việc hạ giá bán và chốt giá bán không đúng quy định.