[TƯ VẤN LUẬT DÂN SỰ] Kỹ năng thu thập chứng cứ của Luật sư chuẩn bị tham gia phiên tòa sơ thẩm

Sau khi Tòa án thụ lý vụ án, để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, Luật sư cần thu thập các chứng cứ khác trên cơ sở các chứng cứ mà khách hàng cung cấp.

Trước hết, cần xác định nhà, đất đang tranh chấp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013. Tiếp đó, Luật sư cần thu thập, nghiên cứu các chứng cứ chứng minh về nguồn gốc nhà, quyền sử dụng đất. Cần kiểm tra những tài liệu, giấy tờ mà khách hàng cung cấp đã có thể xác định chủ sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất hợp pháp của nhà đất đang có tranh chấp hay chưa? Trong trường hợp khách hàng không cung cấp được các tài liệu chứng minh quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất của mình, để đạt được yêu cầu của khách hàng, Luật sư phải thu thập chứng cứ về nguồn gốc của nhà đất như: nguồn gốc đất đang tranh chấp như thế nào, thuộc loại đất gì? (đất thổ cư, đất giãn dân hay đất được đền bù; đất canh tác cấp cho cá nhân hay hộ gia đình; nếu là đất công thì Luật sư cũng nên xác định: đất công đó được cho thuê hay do lấn chiếm, khai khẩn). Thời điểm khách hàng sử dụng đất thì đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa? Trường hợp đất đó chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003 thì Luật sư cần kiểm tra xem có giấy tờ gì khác để chứng minh cho việc sử dụng đất hợp pháp của khách hàng không? Xác định thời điểm sử dụng đất một cách chính xác của khách hàng có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định quyền sử dụng đất của khách hàng có hợp pháp hay không?

Các chứng cứ để chứng minh nguồn gốc đất bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất (ví dụ, bằng khoán điền thổ…).
• Một trong các giấy tờ nêu trên đây mà giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp.
• Bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả hòa giải thành; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Khi thu thập chứng cứ này, Luật sư cần phải xem xét và nghiên cứu kỹ chứng cứ để xác định quyền của người sử dụng đất và đánh giá giá trị pháp lý của các giao dịch được xác lập khi chủ sử dụng đất có các loại giấy tờ này.

Việc thu thập chứng cứ đòi hỏi Luật sư phải đi thực tế để xem xét thực trạng nhà đất đó ra sao: diện tích thực tế là bao nhiêu, vị trí cụ thể, hình thể, kết cấu ra sao và có giá trị thực tế tại thời điểm đang giải quyết tranh chấp như thế nào? Chứng cứ có thể thu thập từ việc: lấy lời khai của đương sự, của người làm chứng; yêu cầu trưng cầu giám định; đề nghị Tòa án định giá tài sản; xem xét, thẩm định tại chỗ; ủy thác thu thập chứng cứ; yêu cầu cá nhân, cơ quan, tổ chức cung cấp tài liệu liên quan đến việc giải quyết vụ việc dân sự…

Để các chứng cứ có giá trị chứng minh cho khách hàng, Luật sư cần kiểm tra, đối chiếu nhà, đất đang tranh chấp với giấy tờ, tài liệu thu thập được và làm rõ mức độ phù hợp giữa giấy tờ với thực tế nhà, đất. Đối với nhà ở: cần xác định có sự thay đổi hay không (tăng hay giảm giá trị); có thể phải tìm hiểu ai có công sức hoặc có lỗi trong việc thay đổi nhà ở; thực tế sử dụng nhà đang tranh chấp như thế nào? Khi xem xét thực tế, cần bám sát những yêu cầu của khách hàng để lưu ý khai thác những gì có lợi nhất cho khách hàng.

Đối với đất đai, cũng cần xác định thực tế sử dụng đất như thế nào? Sử dụng có đúng mục đích hay không? Trường hợp diện tích đất thực tế rộng hơn hay nhỏ hơn diện tích đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần xác định xem xét đến mốc giới và chỉ giới giao đất. Nếu diện tích rộng hơn nhưng nằm trong chỉ giới giao đất thì có thể được chấp nhận diện tích rộng hơn; nếu theo sổ địa chính, một phần đất nằm trong mốc giới và một phần nằm ngoài mốc giới thì có thể chỉ được chấp nhận diện tích đất hợp pháp trong mốc giới, phần ngoài mốc giới sẽ không được coi là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp đất đã được tôn tạo (san, lấp…) thì cũng phải được xác định và tính toán công sức cho người đã tôn tạo đất đó.

Ví dụ: A tranh chấp hợp đồng đổi đất với B. A xuất trình cho Tòa án giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên A. B khẳng định mảnh đất A đổi cho B không phải thuộc quyền sở hữu của A, vì trích lục bản đồ thửa đất thể hiện vị trí đất thuộc thửa số 86, tờ bản đồ số 11 của bà C (bên cạnh nhà A), còn mảnh đất A đổi là thuộc thửa số 87, tờ bản đồ số 11. Trong trường hợp này, để bảo vệ quyền lợi cho A, Luật sư cần hướng dẫn cho A làm đơn đề nghị Tòa án xác minh về nguồn gốc đất, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND cấp có thẩm quyền và cơ quan địa chính nơi có đất tranh chấp.

Trong vụ án tranh chấp đất đai thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ hoặc trích lục bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ dã ngoại… là những chứng cứ quan trọng để Tòa án làm căn cứ giải quyết vụ án. Tuy nhiên, các giấy tờ, tài liệu về quản lý đất đai không phải bao giờ cũng chính xác và hợp pháp. Do đó, trong trường hợp đương sự cho rằng các giấy tờ, tài liệu đó là không hợp pháp thì cần đề nghị Tòa án trưng cầu giám định.

Trong các vụ án tranh chấp nhà ở, Luật sư cần hướng dẫn đương sự thu thập các tài liệu như hóa đơn mua nguyên vật liệu, biên nhận thanh toán tiền công xây dựng, hợp đồng thuê khoán xây dựng, giấy tờ vay mượn tiền, thời điểm rút tiền tiết kiệm… Đây là những tài liệu, chứng cứ quan trọng trong trường hợp cần chứng minh ai là người đã xây dựng nhà.

Trường hợp nhà, đất thuê của Nhà nước hoặc khi thực hiện việc mua nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước: cần xác định những ai có tên trong hợp đồng thuê nhà, ai là người đại diện đứng tên trong hợp đồng thuê nhà? Nếu có việc thanh lý nhà theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở thì cũng cần làm rõ ai là người có tiêu chuẩn được thanh lý, ai là người nộp tiền thanh lý, ai là người được hưởng chế độ miễn trừ tiền mua nhà…? Đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong hồ sơ chưa?

Đối với loại nhà ở được cơ quan chủ quản phân, cấp thì phải xem ai là người có quyền sở hữu nhà hợp pháp (đơn xin cấp nhà, quyết định cấp nhà và biên bản bàn giao nhà…).

Đối với nhà ở có nguồn gốc từ một giao dịch dân sự như mua, bán, đổi nhà…, Luật sư cần tìm hiểu giao dịch đó được xác lập từ thời điểm nào, bên mua, bán có đủ tư cách chủ thể không? Việc mua bán có giấy tờ hợp pháp hay không (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay giấy tờ nào?), các bên đã thực hiện đầy đủ thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay chưa? Quyền và nghĩa vụ của các bên? Việc xác định thời điểm xác lập giao dịch có ý nghĩa trong việc vận dụng pháp luật để giải quyết vấn đề đang tranh chấp.

Khi giải quyết các loại tranh chấp này, Luật sư cần thu thập, nghiên cứu các chứng cứ chứng minh có việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất hay không? Nếu việc tranh chấp xuất phát từ những giao dịch dân sự như cho ở nhờ, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng, thừa kế, cho thuê quyền sử dụng đất… thì Luật sư cần quan tâm đến những tài liệu thể hiện các giao dịch đó. Thời điểm xác lập giao dịch, tư cách những người xác lập giao dịch đều là những nội dung rất quan trọng, vì nó ảnh hưởng đến đường lối giải quyết tranh chấp sau này. Giấy tờ, tài liệu để chứng minh cho những vấn đề này là các hợp đồng, các giấy tờ mua, bán… Luật sư cần yêu cầu khách hàng cung cấp hoặc xác minh, nghiên cứu các tài liệu về việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất như: Hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Luật sư cần xác định thời điểm, hình thức của hợp đồng.

Lưu ý: Khi giải quyết các loại tranh chấp từ giao dịch thì cần lưu ý đến tính hợp pháp của giao dịch. Xem xét, đánh giá hợp đồng có phù hợp với các quy định của pháp luật về hình thức, nội dung không? Trong trường hợp xác định giao dịch là vô hiệu sẽ phải làm gì? Hướng giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu được thực hiện như thế nào: hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và xác định lỗi, thiệt hại như thế nào?

Đối với nhà ở do chính khách hàng xây dựng cần xác định: Nhà được xây dựng vào thời điểm nào? Có giấy phép xây dựng hay không? Đất xây dựng nhà thuộc loại nào: đất thổ cư do ông, bà, cha, mẹ để lại, đất công được thuê hợp pháp hay là đất lấn chiếm? Nhà trên đất đã có quy hoạch chưa…? Việc xác định vấn đề này một cách chính xác có ý nghĩa lớn trong việc xác định, định hướng của Luật sư khi bảo vệ quyền và lợi ích của khách hàng.

Đối với nhà ở, quyền sử dụng đất có liên quan đến việc tranh chấp thừa kế cần tìm hiểu thời hiệu chia thừa kế, hàng thừa kế, quan hệ huyết thống giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản, quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất có thuộc di sản của người đã chết để lại không? Những ai có công sức duy trì và làm tăng giá trị nhà ở… Khi giải quyết các vụ việc này, Luật sư cần tìm hiểu sâu hơn về vấn đề thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Trong nhiều trường hợp, Luật sư phải tự mình đi thu thập, xác minh chứng cứ tại một số cơ quan, xí nghiệp, địa phương mà khách hàng không thể tự làm được. Ví dụ, trường hợp Luật sư cần liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND thành phố, UBND quận, huyện… để yêu cầu các cơ quan này cung cấp hoặc xác nhận về một tình tiết nào đó có liên quan đến việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng của mình. Trong trường hợp này, Luật sư cần chuẩn bị các thủ tục như giấy giới thiệu, đơn yêu cầu Luật sư của khách hàng và thẻ Luật sư để xuất trình với cơ quan khi đến xác minh hoặc giấy chứng nhận là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự (trong trường hợp Tòa án đã thụ lý vụ án).

Đối với vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, việc xác định giá trị của nhà, đất là vấn đề rất quan trọng. Về nguyên tắc, việc định giá quyền sử dụng đất căn cứ vào giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Song, Luật sư cũng cần đối chiếu với các văn bản pháp luật và phương pháp về định giá quyền sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng của mình.

Những chứng cứ, tài liệu mà Luật sư xác minh, thu thập được cần thông báo cho khách hàng của mình, đồng thời cũng cần thiết phải giao nộp cho Tòa án. Tuy nhiên, Luật sư cũng nên cân nhắc thời điểm giao nộp chứng cứ cho Tòa án để vừa bảo đảm thời hạn giao nộp chứng cứ, vừa bảo đảm cho việc bảo vệ quyền lợi tốt nhất cho khách hàng của mình. Trong giai đoạn này, nhiều khi Tòa án, Luật sư của đối phương, các đương sự đều có thể có những biểu hiện, những ý kiến có liên quan đến việc Tòa án giải quyết vụ án. Vì vậy, Luật sư cần theo dõi, ghi chép những thông tin đó để có cái nhìn toàn diện hơn về vụ án, về các bên, về những diễn biến bên ngoài mà trong hồ sơ nhiều khi không thể hiện hết.