[TƯ VẤN LUẬT DÂN SỰ ] Xác định điều kiện hòa giải tranh chấp đất đai trước khi Tòa án thụ lý giải quyết vụ án

Đồng thời với việc làm rõ thời điểm xác lập giao dịch hoặc sự kiện pháp lý làm phát sinh tranh chấp, Luật sư cần yêu cầu đương sự cung cấp các thông tin về việc tranh chấp đã được giải quyết chưa, quá trình giải quyết tranh chấp (nếu có)…

Đối với tranh chấp đất đai được thụ lý trước ngày 01/7/2016 thì theo hướng dẫn tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP: “Đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 135 của Luật Đất đai”.

Đối với tranh chấp đất đai được thụ lý sau ngày 01/7/2016 thì BLTTDS 2015 không có quy định cụ thể những loại tranh chấp nào bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện đến Tòa án. Theo Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, việc giải quyết tranh chấp đất đai của UBND cấp xã được thực hiện như sau:

• Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
• Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
• Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
• Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

• Tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết.
• Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013;

+ Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Khi tư vấn khởi kiện dạng tranh chấp này, Luật sư phải xem xét đến quá trình giải quyết tranh chấp tại UBND. Nếu UBND đã và đang giải quyết đơn khiếu nại hoặc khởi kiện của đương sự thì đương sự không có quyền khởi kiện đến Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.