[TƯ VẤN LUẬT DÂN SỰ] Xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án đối với tranh chấp đất đai hoặc tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

• Tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết;
• Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013;

+ Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Như vậy, kể từ ngày 01/7/2014 (ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành), đối với loại tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất dù đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 hay chưa, nhưng đương sự khởi kiện đến Tòa án thì Tòa án đều có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 (trước đây, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, đối Với loại tranh chấp này điều kiện bắt buộc để xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự là đương sự phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 50 Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, nếu đất đã có các giấy tờ nêu trên nhưng đương sự khiếu nại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND hoặc Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính).

Riêng đối với trường hợp tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, cần lưu ý như sau:

• Đối với tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở liên quan đến chính sách cải tạo nhà ở: Theo Quyết định số 297/QĐ-CT ngày 02/10/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở và Thông tư số 383/TT-BXD-ĐT ngày 05/10/1991 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành Quyết định số 297/QĐ-CT, Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/7/1991 và Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/4/2005 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/7/1991, thì sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND.
• Đối với tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở không liên quan đến chính sách cải tạo nhà ở thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, bởi đây là dạng cụ thể của tranh chấp về quyền sở hữu tài sản. Về nguyên tắc, nếu tài sản tồn tại trên đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết cả tranh chấp về nhà ở và tranh chấp về quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp nhà ở tồn tại trên đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì theo Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 của TANDTC, VKSNDTC và Tổng cục Địa chính hướng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thì tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất do TAND giải quyết khi các tài sản tranh chấp gắn liền với đất có thể là một trong các tài sản sau: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh (nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi) hoặc trên đất có các tài sản khác như: cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay cây lâu năm khác gắn liền với việc sử dụng đất. Khi tư vấn giải quyết loại tranh chấp này, cần chú ý các trường hợp sau:
• Trong trường hợp đương sự đã có văn bản của UBND có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 thì Tòa án giải quyết cả tranh chấp về tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất.
• Trong trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Tòa án giải quyết tranh chấp về tài sản, đồng thời xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để UBND cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, tài sản không được phép tồn tại trên đất đó thì Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản.

Bên cạnh đó, khi giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, nếu đương sự có yêu cầu bằng văn bản hoặc trình bày yêu cầu tại Tòa án trong quá trình Tòa án giải quyết vụ việc dân sự yêu cầu hủy quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì Tòa án sẽ xem xét hủy quyết định đó, nếu quyết định rõ ràng trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết (Điều 34 BLTTDS 2015)